המסקנה הברורה המיידית שראינו עם היציאה ממשבר הקורונה, עלייה מטאורית במחירי עלות הקרקע המבוקשים על ידי בעלי הקרקעות. כפי שניתן לראות בטבלה העליות במחירים המבוקשים מסוף שנת 2020 ועד יולי 2022 נעים בין 20% (באזור עכו) עד ל 169% במתחם נווה ימין/דרום השרון (במכרז  האחרון ממאי- יוני 22).

ניסינו להבין מה היה המניע ומה הגורמים לעליה מטאורית זו - האם נבעו משינויי תב"ע? או שמדובר בשינויים בשימושים? האם יש מגמת שינוי של השטחים מתעשייה למשרדים? או אפילו למגורים? האם קיבלו אחוזי בנייה גדולים יותר? או ביקוש מוגבר של יזמים לרכישת קרקעות לבניית מרלוג"ים? הרבה שאלות שאותם יצאנו לברר.

בבדיקה ראשונית בדקנו את התב"עות של האזורים הללו. התברר שמלבד פתח תקווה, לא היו שינויים דרסטיים בתב"ע. בכל האזורים התב"ע, אחוזי הבניה, התכליות וכדומה נותרו ללא שינוי.

פתח תקווה היא המקום היחיד שבו ראינו שינוי מאוד גדול בתחום זה. על פי התב"ע החדשה (פת 2200) הוגדלו זכויות הבנייה מ-250% ל-400% עד 600% (עד 40 קומות). בהנחה שפתח תקווה יוצאת דופן ומצדיקה את מחירי הקרקע החדשים, אז מה הייתה הסיבה בשנים 20/21 ועד היום לעליית מחירי הקרקעות בשאר אזורי החיפוש?

חקרנו את חלק מהעסקאות והגענו למסקנה שהעלייה במחירים נבעה מכך שהרוכשים אשר רכשו בסוף שנת 2020 ותחילת 2021 ושילמו הרבה מעל מחירי השוק המבוקשים באותם ימים לא היו מהתחום הלוגיסטי. היו אמנם מספר עסקאות בתחום הזה, אולם הסיבה העיקרית הייתה קרקעות שנרכשו למטרת  בניית אתרי Data-Center.

בינואר 2020 מדינת ישראל יצאה במכרז "נימבוס" לאספקת שירותי ענן על גבי פלטפורמה ציבורית עבור משרדי הממשלה ויחידות הסמך בארץ ובחו"ל. מכרז זה נועד לייצר ערוץ מרכזי עבור ממשלת ישראל לרכישת שירותי ענן ציבורי מאזורי ענן שיסופקו על ידי הזוכים במסגרת המכרז נקבעו, בין היתר, תנאים להקמתו של איזור (Region) ציבורי, אשר יוקם על ידי הזוכים בשטח הטריטוריאלי של מדינת ישראל ויעמוד בדרישות אבטחה, עמידות, זמינות ורציפות תפעולית התואמות את צרכי ממשלת ישראל. במכרז השתתפו ספקי שירותי הענן המובילים בעולם, לכולם היקפי פעילות משמעותיים, פריסה גלובלית ותשתיות מבוססות. חברות כמו מיקרוסופט, אורקל, אמזון , גוגל ועוד.

הספקים אשר עברו את שלב המיון המוקדם, השתתפו בשלב המיון הנוסף אשר במסגרתו הועברו להם הדרישות המפורטות לאספקת השירותים. המכרז הושלם ברבעון השני של שנת 2021, עת זכו בו החברות אמזון (AWS – Amazon Web Services) וגוגל (Google). ההתקשרות נכנסה לתוקף ב-13/7/21 למשך 7 שנים, בסיומן לממשלה אופציה להארכת ההתקשרות עד 23 שנה במצטבר.  

שנת 2020 (שנת הקורונה) בו לא היתה כמעט פעילות של החברות המשתתפות במכרז וניסיונות לאיתור קרקעות בארץ ורק לקראת סוף שנת 2020 אם דעיכת הקורונה אחלו החיפושים. עקב הלו"ז הקצר שבו היו צריכות החברות לעמוד עד להגשת המכרז, הניסיונות החברות לאתר מגרשים לבניית Data Center  ולעמוד בזמינות ובתנאי המכרז שמדינת ישראל הציבה בפניהם, גרמה לכך, שהחברות היו נכונות לרכוש כמעט בכל מחיר שביקשו מהן. זה אותת ונתן אור ירוק לכל בעלי המגרשים, שרצו לממש את המגרשים לאחר תקופת האטה עקב הקורונה, לדרוש מחירים שכבר אז היו מאוד גבוהים ממחירי השוק של שנת 2020/21.
 

חברת עזריאלי יחד עם חברת קומפאס הקנדית (עזריאלי, מחזיקה ב־24% מחברת קומפאס הקנדית), אשר חיפשו קרקעות עבור דאטה סנטר לאמזון, רכשו מנחושתן כ 30 דונם בשוהם, שילמו באותם ימים כ-6 מ' ₪/ דונם. מחיר זה היה גבוה מאוד למחירי השוק באותה תקופה, שנעו סביב 4- 4.5 מ' ₪/דונם.  נחושתן רכש קרקע זו מספר שנים לפני כן בכ-2 מ' ₪ /דונם.

עסקה נוספת, שעזריאלי יחד עם חברת קומפאס ביצעו לאותה מטרה היתה בתנובות. בו הם רכשו כ-26 דונם ב-118.5 מ' ₪ (מחיר זה מהווה  כ-4.6 מ' ₪/דונם), מאיש העסקים ניסים ברבי , אשר זכה, מספר חודשים לפני כן, במגרש זה במכרז מהמנהל ב-61 מ' ₪ (מחיר זה מהווה 2.35 מ' ₪/דונם).
האם המחירים מוצדקים?

 

להלן דוגמאות  לעסקאות נוספות אשר נעשו בשנים 2021-2022: